2008年中国房地产开发企业500强发布

新浪乐居营销高峰论坛11月27日-28日在海南海口盛大启幕。论坛将以营销为核心话题，从中国经济走向、房地产政策解读、行业发展趋势、营销变革，新媒体等角度，共同探讨新形势下房地产营销之道。新浪房产全程视频直播报道营销高峰论坛，以下为中国房地产测评中心主任龙胜平发布《2008年中国房地产开发企业500强测评研究》报告实录。

　　主持人：非常感谢在座的五位嘉宾，我想今天这个时点是非常关键的，我们在前两天经过我们地道三场的辩论也好，交锋也好，大家都对未来多多少少心里有一个判断，我想在这个年尾的时候，同时也是我们对08年做一个总结的时候，我们在08年有哪些企业做得怎么样，中国房地产又是怎么样，下面我们请中国房地产测评中心主任龙胜平发表演讲。

　　龙胜平：时间很紧的大家还要赶回去，非常这次来参加新浪的演讲会，刚才已经给大家发到手上的报告，不是每一个人都能够拿到，我们还会在新浪网上公布，我想非常简要的说一下，第一个，大家可能会问三个问题，首先是你为什么做这样一件事？我想因为整个中国房地产开发企业数量超过几万家，在几万家开发市场的规模当中，现在消费者和九十年代初的消费者不一样，有更多的心态，需要找一个更加好的标识来识别谁是优秀的企业，这个是我们想为市场做的一件事，优秀企业可以脱颖而出。第二个是银行，从银行的角度来说，一定是想把银行的资金向优秀的企业去集中，去倾斜，那么银行怎么来识别优秀的企业，第三从测试上，中国房地产的发展要借助资本市场，资本市场如何识别优秀的企业，优秀的市场怎么在市场上脱颖而出，我们从银行，资本、市场三个层面说，帮助他们识别他们，这个是我们要做测评的第一个，或者是最重要的一个原因。接下来你可能会问，为什么是你们来做。我们说为了做这件事，我们谋划已久，我们找到了中国在这个领域最权威的时候，首先是我们中国房地产住宅研究会，中国房地产住宅研究会是研究房地产的研究会，是一家权威的机构了，第二是中国房价的评价企业协会，地三是北京大学的研究中心，第四个全球化的门户网站新浪网。从这样一个测评中心做房地产的测评，给中国的房地产发一个成绩单，应该说我们能够做好，至少说我们有资格做这样的一件事。第三个事情你怎么能够保持做好这件事，你是有资格做了，你能不能做好，除了我们非常的认真，我们发挥了几十个博士，教授来做这件事，是非常重要的一条，其实我们顾会长在昨天已经说了，我们保持一个公平的心态来做这个事。如何来公正，首先我们不拿开发企业一份钱，因为你拿了人家的钱一定会影响到成绩单的公正性，所以我们做中国房地产层测评中心一开始不收一分钱，我们是站在行业发展的高度为整个中国房地产开发企业出一个客观的成绩单，我们每年会在这个时候出这个成绩单。做了这个东西以后，我们对全国的几万家的房地产开发企业做了摸透，选出一千一百多家的备选企业，我们利用房地产企业库存，利用上面的五大机构的基础数据，利用包括从地商的数据包括从地方来的数据，还有地方企业自己填的表格，最后用复杂的办法，这个办法我们都在报告里说到，我们不多讲。我们得到了500强里面，100强我们按顺序排出来，另外我们出500强研究的各地的榜单，上海和广东、包括今天的海口都有这样榜单，具体的榜单内容我们再公布。根据这些榜单我们得到有意思的东西，一个从分布上看，我们在500强里面发现，大量的有实力的企业集中在华南华东和华北的地方，他们占了500向企业里面的100强的12%。一开始发展在这三个大区逐步的往一线到二线的城市，把这些优秀的开发理念往别的地方扩展，我觉得这个是第一个有意思的问题。第二个从结构上看，我们发现在500强里面，10强企业占了21%，50强企业占了45%从销售看，应该说产业看上去集中度还是比较高，我们把前面的四家开发企业，他们在全国还有很多没有进入到500强，在全国的比重知道17.7%。这几年都在增长的，表明了产业的集中度还是非常的低，低的结果是加强了整个竞争关系，所以由于低，我们说，既使是非常大的，也没有办法在市场上处于垄断地位，所以整个房地产表现为非常强的垄断竞争力的态势，在这样过程当中，一些土地储备，非常激进的方式，应该说在去年、前年激进储备的政策上获得资本市场的强烈的追棒，但是到了今天，我们发现去年、前年激进的企业现在陷入难过的境地，我有一个非常熟悉的企业，去年有一块地，差一点就可以拿下来，在上海，当时的楼盘是2万元，今天最近这块地重新拿出来招，拿出来的时候已经变成1万元，去年和今年比是多出了20亿，这20亿是什么概念，这家企业在最鼎盛的时候，是赚钱多的。尤其可见500强的企业里面，激进的企业的资金链是非常的紧张。还有一个是生存的环境发生了重大的变化，早晨我们的姚景源先生也讲到，现在的市场上，在房地产市场上出现一个非常严峻的问题，首先是需求下降，需求的下降不是一般意义上的下降，刚刚姚景源先生说，第一个是有购买的欲望，第二个是有支付的能力，现在是有欲望没有支付能力，有支付能力没有欲望，所以对房地产市场的需求打击是非常大的。随便你怎么营销，随便你怎么忽悠就是不拿钱出来，所以说要有信心。所以这个需求的下降是非常的严峻，另外一个方面，从供应量上，06年房地产支出是非常大，包括今年的上半年，投资的惯性还是很大地接下来大的市场要出来，供求的矛盾不再像以前，只要想办法把人找到，一夜之间排队就可以卖光，生存环境发生了重大的变化。最后生存环境发生了变化，进一步挑战我们的房地产市场，这两天已经关注是美国的雷曼企业，这么大的公司是在一月份，政府不救就申请破产，如果破产有30万产业工人失去工作，但是美国政府就是不救，不救就是破产了。我理解它是一个优秀的企业，走到今天是楼市的问题，汽车是汽车，所有的设备材料先买回来，它怎么知道雷曼兄弟会倒闭，怎么知道美国的全球金融危机这么严重，身上买来的钢材不给我钱就告你，工人说不给钱就罢工。中国的房地产开发企业是惊人的相似，因为我们现在是813了，拿现金了，说好了协议再把地给你，接下来所有的建材的能赊的一定要赊帐，干活的人有的是，民工的工钱可以先不付，所有的都等房子出来，卖好了可以拿钱，结果今天房子卖不掉，不是我们开发企业的内部问题，是因为融资问题。首次提出给中国开发企业自由的资金达到30%，后来说到是35%，这个多么重要的前提，所以最后你的杠杆比别的行业用的厉害，全球为什么金融危机，最重要的一个是高杠杆，只有一块钱做了100块的生意，只要出一点点的事，这钱就没有了。在今天的企业里面，我们房地产的高杠杆还在，随着新一轮的调整，我们要有信心，相应温总理的号召，一定要有信心，如果大家都没有信心，世界一定是末日，我们要看到房地产行业面临的信心，里面有这么多事跟别人不一样，你一定要等房卖完，我们做500研究的时候，有的企业资金强一些，有的资金弱一些，在这个市场上开始另一轮的博弈出来了，有能力、有信心可以抗着，没有信心就不能抗着，结果是降价10%不行就20%，再不行就30%，总比别人逼债好。所以我想这个是我们在整个测评过程当中发现的非常显著的特点，面对今天的市场，我们怎么办，这么多的企业，我们花了工夫去了解，我们发现至少有两条可以奉献给广大的500强企业，第一个因为你是 500强的企业，你的品牌知名度比别人高，你在市场上获得消费者的期待，银行的期待，在这个过程当中，包括获得政府的期待，现在，9千亿的住房保障资金，应该说，我个人感觉政府会有办法，把这个东西放给优秀的企业，因为不优秀的企业可以把这些钱糟蹋掉，我们的品牌积极的争取做这些保障性的房子，因为至少做这样的事情可以给这些企业带来饭吃，不然就没有活干。所以我觉得这个是第一个建议，积极相应政府的号召，积极投身9千亿保障住房中去。第二个，我们感觉金融危机，所以企业更加加强自身的保护，因为在前几年房价高，我碰到一位朋友，我跟他算帐，他说对，我要是按照你的算法做我肯定会离开房地产，成本控制这些都不重要，只要板块做好，只要活动做清楚，赚钱非常的容易，包括个体、老百姓投资房地产，根本不同的，只要买旧就可以赚钱，但是我个人感觉这个时代已经过去，回过头，房地产因为竞争非常的激烈，这个产业的集中度是大的，所以要保持长期性要加强企业管理，加强成本控制，最后加强品牌建设。因为靠不容易混到今天，拿了一个好的分数，我们把这个成绩单寄给其他的企业，我们告诉老百姓说，你们是500强的企业，是好企业，当然告诉更多的市场，和参与者，怎么办，面对经济危机，所有的企业第一件事想大是削减媒体，因为做广告做了没有用，媒体曝光也没有用了，所以做多做少是一样的，所以接下来的结果是什么，因为媒体的预算减少，你的知名度进一步的下降，进一步的下降的结果是在有限的销售市场上获得的份额就小，你就进一步的削减媒体的广告，所以日子越来越难过，我感觉在这个时候，非常重要的是，把削减以后的媒体和你的品牌建设强化起来，所以在新的一年当中，发展过程当中，中国的房地产竞争是一个品牌的竞争，是一个实力的竞争，我们年末的时候公布新的500强企业的名单，我们希望在榜上的企业能够继续保持下去。谢谢大家！