三林概况：世博滨江产业带配套居住区
三 林板块位于浦东新区西南方向，东起浦三路、南临外环线、西至黄浦江、北至川杨河，为传统“大三林板块”中川杨河以南部分。相对川杨河以北的浦东世博板块， 三林板块区域自然生态突出，发展定位于居住、旅游与休闲领域。三林板块传统上属农林区域，板块内地质状况良好，无密集工业产业带，有利于高标准、高起点的 区域市政规划全面展开。受世博会建设推动，三林板块作为世博滨江产业带配套居住区的发展潜力得到了充分体现，吸引了中房、万科、金地等多家品牌开发企业进 入，板块价值迅速提升。
三林交通：三条轨道交通联网城市中心
三林板块市政交通建设的快速推进有力支撑了区域房地产市场的提升。区域内6号、8号轨道交通已投入运营，11号轻轨将于2012年通车，与整个城市轨交网实现顺利换乘。杨高南路、上南路、济阳路、中环线浦东段（在建）、外环线有力构架起整个区域的对外交通。配合多条公交线路，无论公共交通还是自驾出行，三林板块的居民都能迅捷抵达陆家嘴、外滩、淮海路、徐家汇、人民广场等城市中心地带。
三林环境：川杨河的水岸生态
从区域生态环境来看，三林板块西侧规划有约7.6平方公里的大型综合性公园，南侧有500米宽的外环绿化带，北侧的川杨河随航运功能减弱，环境优势加强，将成为三林板块的一道滨河生活岸线，加之板块内零星的中小型公园，三林区域生态环境综合品质较高。随着品牌开发项目的逐步成熟，居住人口不断汇聚，区域宜居特色将更为突出。
三林楼市：品牌企业大型项目密集
三 林板块是目前上海品牌开发企业较为密集的区域，从较早的樱桃苑、阳辰美景、金地未来域到后来的金谊河畔、尚东国际名园、万科新里程，以及新近开盘的万科金 色里程、金色雅筑、金地湾流域，万科、金地、中房等品牌开发企业始终是三林板块活跃的主角。品牌开发企业的倾力打造，使得近几年三林板块内商品住宅的规 划、设计、材料、技术等基础品质在上海楼市中一直处于较为领先的水平，与区域高标准的市政规划相得益彰，共同带来三林板块城市面貌的巨大改变。
三 林板块房地产市场的兴起来自“世博移民”的带动，“新上海人”是三林板块得以提升的关键力量，世博会的建设及对区域后期发展的看好，吸引大批的“新上海人 ”置业三林。城市景观与配套的改善，尤其是世博拉动区域价值的迅速提升，三林板块在上海人原住民尤其是浦西居民心目中的形象得以逐步扭转，大批浦西购房者 开始选择三林区域置业安家。购房者类别实现了从拆迁户向城市白领、金领阶层的过渡，目前部分钻石阶层也已经开始将三林纳入考察范围，购房群体明显升级。
三林板块住宅典型指数走势
数据来源：中国房地产指数系统
如上图所示，三林板块典型住宅价格指数2007年以来，总体呈持续上涨态势。其中，2007年8-10月份三林板块典型住宅价格指数从1186点跃升至1393点，超过2007年1-7月份的提高幅度。进入2008年，三林板块典型住宅价格指数继续增长，但增速有所放缓；4、5月份典型住宅价格指数均为1508点，区域市场已进入相对稳定阶段。
说明：
上海典型住宅价格指数是一套对上海住宅价格走势进行调查、研究、预测的科学体系，以住宅成分股指数编制及运作方式, 以“市场份额、销售表现、产品创新、价值挖掘”为典型住宅指数样本项目的选择标准,对各区域板块住宅项目的典型特性分析（其中最重要的是价格），从局部到综合反映住宅市场微观领域的态势及走向，并通过各板块市场的反映达到对整个上海楼市住宅市场的反映与监测。同时将典型住宅项目以房市“成份股”的方式面向置业消费和投资者进行推介 。
典指提示：区域生活配套尚待完善
目 前，三林板块内医院、学校、大卖场、银行等主要生活配套已基本齐备，但商业集聚程度不高，沿街店面空置率较高。入住商家中，建材、家装、房产中介占了较大 比重，餐饮、便利店、饰品、服装等侧重日常生活服务的商家较少。总体来看，三林板块的生活配套建设尚处于起步阶段，核心商圈尚未成形；业态类型以服务交房 入住前期工作为主，日常生活还不太便利。
三林板块目前重点在售/近期开盘项目
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项目名称 |
开发企业 |
项目类型 |
当前报价（元/平方米） |
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万科金色雅筑 |
上海中林置业发展有限公司 |
普通住宅 |
18000-19500 |
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尚东国际名园二期 |
上海中万置业投资有限公司 |
公寓、花园洋房 |
18000 |
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金谊河畔 |
上海中房置业股份有限公司 |
公寓 |
13000-17000 |
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吉利名苑 |
上海花旺置业有限公司 |
公寓 |
13500-16500 |
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浦发博园 |
上海浦东富成房地产有限公司 |
普通住宅、别墅 |
公寓：15000 别墅：待定 |
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金地湾流域 |
金地集团 |
普通住宅 公寓 别墅 |
待定 |
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万科金色里程 |
上海天亿置业发展有限公司 |
花园洋房、联排、公寓 |
待定 |
区域典型热点项目分析
为了帮助购房者更好地了解三林板块，中国指数研究院分析师对三林板块典型住宅项目万科金色里程、万科金色雅筑、金地湾流域进行了重点考察，并根据区域竞争情况，将北蔡板块的大华锦绣华城也列为考察对象进行对比，给购房者提供更多参照。
大华锦绣华城
项目特点：
作 为浦东新区的复合型超级大盘，大华锦绣华城旨在打造大商业社区，充分发挥项目规模与整体规划优势。项目一期通过战略合作方式引进了乐购超市，并在二期引进 的巴黎春天和百思麦等购物广场。依靠早期入住业主所带来的高品质消费力，区域商业基础良好。大华锦绣华城产品种类繁多，陆续推出过别墅、公寓，目前所推产 品为公寓。客群消费需求以自住为主；随着项目价格的不断提升，消费群体也逐步向高端过渡。
深入访谈
基本成熟的社区环境
在建中的大型商业配套与主题广场
典指提示：
区域大型商业及沿街生活配套商家的入住跟进尚需一定时间，目前社区周边商业店面以建材、装修、汽配等入住前期业态为主，生活氛围略显不足。
生活氛围有待提升
项目最新动态：
近期项目重点推进配套建设，项目二期公园纪中巴黎春天、百思麦等商业卖场以及中心主题公园的建设均处于快速推进中。
万科新里程/金色里程
项目特点：
万 科新里程在建设过程中采取了配套前置的做法，引进家乐福超市、一兆韦德健身、公立明珠小学及曹鹏艺术中心，除曹鹏艺术中心外，其他均已对外启用。除了前置 建设的配套之外，万科物业也成为该项目吸引购房者的一大亮点。作为万科住宅产业化的试点项目，万科新里程项目中有两栋楼座采用了产业化新技术，从市场反响 来看，购房者并没有对新技术表现出太多兴趣，同时该项目18000元/平方米的平均售价在区域竞争中也没有任何优势。传统实用的户型设计，细致入微的物业服务，便捷的生活配套是该项目实现顺利销售的核心支撑点。
健身会所
配套小学
家乐福超市
城市景观初显
典指提示：
尽管主体生活配套前置建设并已投入运营，城市景观已初步形成，但项目周边的生活氛围比较冷清，出行路况较好但车流混杂，区域生活成熟度有待提高。
项目最新动态：
目前新里程项目销售已经进入收尾阶段，房源仅剩几套，日前万科项目组正全力筹备一路之隔的万科金色里程项目6月底即将举行的开盘工作。
万科金色雅筑
项目特点：
万科金色雅筑在建设过程中对住宅产业技术进行了全面应用，并采用了万科公寓住宅装修标准中最豪华的A级装修标准，除精装修外配备品牌洗衣机、冰箱、厨房设备等家电设备，实现交钥匙住房。除了基本配置上的加强以外，万科金色雅筑的突出亮点在于对小户型的精妙打造，在70、90平方米的方寸之间实现两房、三房布局构造，有效满足了成长型家庭的人口增长需要。目前万科金色雅筑重点推盘的还有130平方米的U5升级户型，在精装修的基础上，深化细节雕琢，从玄关、衣帽间的各类储物隔架、到独立洗衣间、整体厨房和智能化系统，相对万科前期产品都有较大提升。从区域环境来看，该项目临近三林公园，未来区域生态景观提升更为看好。
精装修（整体厨房）
玄关储物格架
户内洗衣房
初步成型的社区景观
典指提示：
从生活配套来看，万科金色雅筑社区内部配套相对薄弱，社区更多依赖于周边的市政配套，便捷度与配套等级与新里程相比有不小的削弱。项目周边路况一般，沿街店面零零散散，区域成熟尚需较长时日。
项目周边城市景观有待提升
附近拆迁改造仍在进行中
项目最新动态：
万科金色雅筑正处于推盘期，两房房源销售完毕，三房房源比较充足。
金地湾流域
项目特点：
金地湾流域项目地块中有三林河与中汾泾两条自然河流交叉，与三林公园隔河相望，周边生态景观较好。项目产品丰富，一期产品类别包括临水双拼别墅（250平方米左右），小高层景观公寓（170平方米），面对高端客户；二期产品以小户型公寓（70、90平方米左右）为主，面对中端客户；三期的产品及开发日期尚未确定。从客户类别上来说，城市白领、金领以及大型企业高级主管等级的钻石级阶层都涵盖其中。
金地与万科都属于品牌开发企业，二者的产品风格迥然不同，根据购房客户的体会，万科的产品相对传统，而金地则相对张扬。单从金地湾流域项目来说，产品设计中充分发挥了项目所处区域的景观优势，相对传统的户型设计思路做出了较大突破。双拼别墅产品中放大面宽至12米，进深7.6米，构造出30平方米的露台空间，独家花园扩张至110平方米。从外立面到户型设计均与万科金色里程有明显区别，所针对的客户群体也略有提升。
静静的河湾
典指提示：
金地湾流域处于城市土地开发边缘地带，临近原住村落，从区域配套水平来看，与万科金色雅筑大致相当，城市交通均比较通畅，公共交通和生活配套的成熟度目前都还比较低。
项目最新动态：
目前项目处于一期开盘筹备期，预计6月底开盘。
区域典型项目对比分析
从开发企业的角度来说，四个典型项目的开发企业均为品牌开发商，相互间实力以万科为首，金地和大华略次之。从上海范围内的市场号召力来看，大华相对金地略占上风。
从 项目角度来看，大华锦绣华城作为超级大盘，产品复合性强，社区内部配套较为完备，且项目容积率较低，绿化率及整体规划特色突出；万科新里程配套起点较高， 住宅产业新技术初步应用，技术含量较高；金色雅筑产品紧凑、精装修标准较高，但社区内部配套相对较弱；金地湾流域项目产品类别丰富，设计特色鲜明。
从 区域角度来看，北蔡与三林板块类似性较强：北蔡板块能相对三林能更多地接受陆家嘴辐射影响，但三林则更多的受世博板块辐射，两个板块区域因素对比不相上 下。就项目周边区域而言，大华锦绣华城经过多年的成长，成熟度相对略高；万科新里程周边市政建设起点较高，推进速度很快，未来前景较为看好；金色雅筑与金 地湾流域区域因素要略为逊色一些，但金地湾流域紧邻三林公园，并被两条自然河流环绕，区域因素增色不少。
说明：
中 国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对上海房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平 台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、 购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。
区域研究机构信息
联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座
邮政编码：200122
联系电话：021-58201880*317
传 真：021-68881202
E-mail： songhuiyong@soufun.com
